Vendre en viager quand on est senior : bonne ou mauvaise idée ?

Environ 5000 ventes en viager sont conclues chaque année en France. S’il a mauvaise réputation car il repose sur l’aléa de la longévité d’un senior, le viager présente néanmoins des avantages sérieux, notamment dans un contexte de réduction des revenus à la retraite et d’une volonté de pouvoir vivre chez soi le plus longtemps possible quand on est âgé.

Comment fonctionne le viager ?

Le principe du viager est de vendre un bien immobilier à un acquéreur (le débirentier) qui verse une rente viagère durant la vie du vendeur senior (le crédirentier). Celui-ci cède sa nue-propriété : l’acheteur ne disposera du bien qu’à la fin du contrat de viager, lors du décès du vendeur. La personne âgée peut choisir de jouir du bien ou de recevoir un « bouquet » : le capital lui est alors versé le jour de la vente. Le viager peut être placé “sur une tête”, c’est-à-dire un seul bénéficiaire vendeur, ou “plusieurs têtes” (dans le cas d’un couple vendeur par exemple). La vente repose sur un aléa, lié à la durée de vie du vendeur. Ce facteur est imprévisible.

Posséder son habitat signifie disposer d’un capital important. Toutefois, un logement ne génère pas de revenus, engendre des charges et suppose le paiement d’impôts fonciers. Le viager s’adresse spécifiquement aux seniors qui peuvent ainsi :

• augmenter leur pouvoir d’achat ;
• payer leurs frais des maisons de retraite ou d’aides à domicile ;
• et continuer de vivre chez eux.

Le viager augmente les revenus à vie du senior, ce qui lui permet par exemple :

• d’aider ses enfants à financer leurs projets ;
• ou bien de transmettre son patrimoine.

Les différents types de viager

La souplesse du viager permet de prendre en compte les différentes situations du senior :

• le viager libre permet au nouveau propriétaire, le débirentier, de vivre dans le bien acquis, ou de le louer contre perception de loyers. Il en devient l’usufruitier, et assume les charges ;

• le viager occupé est le plus courant. Le senior crédirentier conserve l’usufruit de son bien. Il peut soit y vivre, soit le louer et percevoir les loyers. S’il n’en conserve que le droit d’usage, il peut vivre dans son bien, mais il ne peut pas le louer. La rente est généralement moindre pour compenser l’effet de l’occupation du bien. Le débirentier paie les travaux et l’impôt foncier. Lors de la vente, une partie du bouquet est versée au crédirentier, en plus de la rente régulière qui lui sera versée ultérieurement. S’il part en maison de retraite, le débirentier lui verse un complément de rente ;

• le viager sans rente donne lieu au versement du bouquet lors de la vente. Aucune rente n’est versée ensuite. Le bien n’est disponible qu’au décès du crédirentier ;

• le viager à terme est limité dans le temps. La rente viagère est versée durant une période allant de 10, 15 à 20 ans Il peut être libre ou occupé et la rente versée est peu imposée.

Avantages pour un senior à vendre en viager

Le versement d’une rente à vie dès la vente du bien est le principal avantage du viager. Sa fiscalité est intéressante : plus le senior est âgé quand il vend son bien, plus l’abattement fiscal dont il bénéficie est élevé. L’impôt est calculé sur une fraction dégressive de la rente viagère, allant de 70% de la rente avant 50 ans à 30% à plus de 69 ans. Si le viager est sans rente et donne lieu au versement d’un bouquet, celui-ci est complètement exonéré d’impôt. Il peut aider un senior à faire une donation si c’est son souhait, et ainsi transmettre son patrimoine. 

Le vendeur ne paye ni la taxe foncière ni les travaux, même s’il vit dans le bien vendu en viager. Si c’est le cas, il paie la taxe d’habitation, les charges de l’immeuble et les petites réparations. En cas de défaillance de paiement de l’acquéreur, le vendeur récupère son bien. La vente est conclue devant notaire, offrant des garanties juridiques. Le viager est donc une transaction immobilière sécurisée.

Un viager sur plusieurs têtes offre aussi une protection du concubin ou du proche vivant avec le senior : à son décès, l’autre personne vivant avec lui n’est pas obligée de quitter le bien. Dans le cas d’un senior sans héritier, il règle la question de la succession. Il peut enfin compenser la faiblesse de la pension de réversion du conjoint survivant : la rente peut être réversible, même si son montant sera inférieur. En contrepartie, le conjoint survivant est exonéré de droit de succession sur la rente. Un tiers peut également en bénéficier : il doit être inscrit au contrat.

Comment vendre son logement en viager quand on est senior ?

Il est indispensable d’être accompagné par un notaire, ou un cabinet de gestion viagère, pour vendre son bien immobilier en viager. Le cabinet peut se charger de trouver un acquéreur. Après réalisation d’une étude pour déterminer la valeur du bien, le cabinet ou le notaire aident à déterminer le type de viager adapté à la situation de la personne âgée et à calculer le montant du bouquet et de la rente. De plus, ils l’assistent lors de la négociation avec l’acquéreur. Quand le vendeur est jeune, la valeur de son bien baisse. Le bouquet est généralement de 30 à 50 % du montant total.

Le vendeur doit être bien portant au moment de la vente : si ce n’est pas le cas et qu’il décède dans les 20 jours, ses héritiers peuvent demander son annulation devant le Tribunal de Grande Instance. 

Enfin, le notaire peut inclure dans le contrat de vente différentes clauses protégeant le senior :

• la rente peut être automatiquement révisée pour tenir compte de l’inflation et de l’indice du coût de la construction ; 
• le crédirentier peut retrouver son bien en cas de défaut de paiement de la rente par le débirentier, sans rembourser les sommes déjà versées ;
• le crédirentier peut conserver le bouquet si le contrat de vente est résilié ;
• le crédirentier peut libérer son bien avant son décès : sa rente est revalorisée, et le débirentier peut faire une demande d’occupation du bien.